Mehr Immobilienkaufverträge im Jahr 2025 erhöhen Münchens Beratungsbedarf im Bestand. Käufer müssen den Energiezustand eines Objekts rechtzeitig umfassend beurteilen lassen. Die Neubenennung des Gesetzes erfolgte am 29. Juli 2026 offiziell. Sie lockert frühere Vorgaben zum Austausch besonders alter Heizkessel erheblich. Unberührt bleiben gesetzliche Nachrüstpflichten bei Decken und zugänglichen Leitungen. Nach einem erstmaligen Eigentumswechsel können neue Verpflichtungen binnen zwei Jahren entstehen. Kosten, technische Machbarkeit und Fördermöglichkeiten sollten deshalb vorab dokumentiert werden.
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Erneuerbare Energien sind bei neuen Heizungen nicht allgemein vorgeschrieben
Durch die gesetzliche Neustrukturierung sind die früheren Heizungsanforderungen aus den §§ 71 bis 73 entfallen. Bei einer neuen Heizung ist ein Anteil von 65 Prozent erneuerbarer Energie oder Abwärme nicht mehr allgemein vorgeschrieben. Alte Konstanttemperaturkessel dürfen außerdem weiter genutzt werden, selbst wenn sie länger als dreißig Jahre in Betrieb sind. Ein fossiler Kessel unterliegt auch ab 2045 keinem allein hierauf gestützten Betriebsverbot. Die Einhaltung anderer öffentlich-rechtlicher Vorgaben, etwa der 1. BImSchV, bleibt jedoch zwingend erforderlich.
Die Dämmung zugänglicher Rohrleitungen ist im Gebäudebestand weiterhin vorgeschrieben
Die geltenden Nachrüstpflichten des GModG betreffen weiterhin energetisch unzureichende Bauteile und technische Anlagen. Eine oberste Geschossdecke muss verbessert werden, wenn sie keinen ausreichenden Mindestwärmeschutz besitzt und das darüberliegende Dach ebenfalls nicht ausreichend gedämmt ist. Darüber hinaus sind frei zugängliche, bislang ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen zu isolieren. Diese Maßnahme reduziert Wärmeverluste, verbessert die Energieeffizienz und kann den Heizenergiebedarf eines Bestandsgebäudes spürbar verringern und Betriebskosten auf Dauer deutlich senken.
Stichtagsregelung verbindet Erstverkauf mit zweijähriger Erfüllungsfrist für Nachrüstungen unmittelbar
Die gesetzliche Sonderregelung ist auf Wohngebäude mit maximal zwei Wohnungen beschränkt. Sie setzt eine Selbstnutzung durch den Eigentümer am 1. Februar 2002 voraus. Findet anschließend der erste Eigentumswechsel statt, muss der Erwerber die zu diesem Zeitpunkt geltenden Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren erledigen. Nicht der wirtschaftliche Vollzug des Kaufs, sondern die Eintragung im Grundbuch aktiviert diese Frist. Deshalb bleiben Kaufpreiszahlung, Besitzübergang und Schlüsselübergabe ohne Einfluss. Spätere Wechsel schaffen keine Frist.
Fachlicher Nachweis sichert Befreiung von unwirtschaftlichen Dämmmaßnahmen im Streitfall
Die Ausnahmevorschrift des § 35 Absatz 4 GModG begrenzt die Dämmpflichten für Eigentümer kleiner, selbstgenutzter Wohngebäude. Sie gilt bei maximal zwei Wohnungen und setzt voraus, dass sich die erforderliche Investition wirtschaftlich nicht trägt. Für die Bewertung sind insbesondere Baukosten, Energieverbrauch, erreichbare Einsparungen, Nutzungsdauer und ein angemessener Rückzahlungszeitraum relevant. Die gesetzliche Befreiung gilt ohne Verwaltungsakt. Wird ihre Anwendung bestritten, muss der Eigentümer die mangelnde Wirtschaftlichkeit mit einer belastbaren fachlichen Berechnung belegen.
Verstöße gegen Dämmvorgaben erhöhen finanzielle Risiken für Eigentümer erheblich
Die gesetzlichen Nachrüstpflichten sollten nicht als unverbindliche Empfehlungen verstanden werden. Ihre Verletzung kann mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Besonders häufig betrifft dies fehlende Dämmungen an obersten Geschossdecken. Auch Sanierungsarbeiten müssen energetische Anforderungen erfüllen, sofern relevante Flächen bearbeitet werden. Zusätzlich können Fördergeber Zuschüsse kürzen oder bereits ausgezahlte Gelder zurückverlangen. Eine qualifizierte Bestandsaufnahme vor dem Kauf reduziert solche Unsicherheiten erheblich. Sie ordnet Pflichten, Kostenansätze und Förderchancen dem konkreten Gebäude zu.
Biomasseheizungen bieten eine zulässige Alternative zur bestehenden Heiztechnik
Die freiwillige Modernisierung der Wärmeversorgung bleibt nach § 42 GModG technologisch offen. Wärmepumpen, Biomasseheizungen und Wärmenetzanschlüsse sind gleichwertig als mögliche Grundlösungen vorgesehen. Daneben dürfen Planer hybride Systeme entwickeln, die verschiedene Erzeuger bedarfsgerecht einsetzen. Eine belastbare Entscheidung berücksichtigt den energetischen Standard des Hauses, die erforderlichen Systemtemperaturen, die Stromversorgung und verfügbare Flächen. Sie sollte ferner Investitionen, Unterhalt, mögliche Förderungen, Versorgungssicherheit sowie die praktische Umsetzbarkeit am Standort einbeziehen und fachlich absichern lassen.
Eigentümerwechsel verändert die Quotenpflicht bestehender Heizungen grundsätzlich weiterhin nicht
Nach dem 29. Juli 2026 installierte Heizungen mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas müssen in Bestandsgebäuden wachsende Anteile klimaneutraler Wärme abdecken. Der Mindestwert liegt 2029 bei zehn Prozent. 2030 steigt er auf fünfzehn Prozent, 2035 auf dreißig Prozent und 2040 auf sechzig Prozent. Die Regel gilt nicht rückwirkend: Vorhandene Anlagen bleiben auch nach einem Eigentümerwechsel von den Quoten ausgenommen. Im Jahr 2045 verlangt § 42a GModG für in Verkehr gebrachten Brennstoffe Klimaneutralität.
Teilflächen unter zehn Prozent bleiben bei Sanierungen ohne Anforderungen
Eine Pflicht zur umfassenden Modernisierung eines Wohnhauses besteht nach dem GModG nicht. Gesetzliche Mindeststandards werden erst relevant, wenn konkrete Bauteile erneuert oder verändert werden. Dies kann beim Austausch von Fenstern, bei einer Fassadendämmung oder bei einer Dacherneuerung der Fall sein. Für die Maßnahmenfläche gelten die Werte der Anlage 7. Außenwände müssen einen U Wert von maximal 0,24 W/(m²K) einhalten. Bei einem Umfang von höchstens zehn Prozent der Gesamtbauteilfläche greift die Anforderung nicht.
Veraltete Gesetzesverweise bergen Risiken für Käufer und Eigentümer
Für die Dokumentenprüfung genügt es nicht, nur den neuen Namen des Gesetzes zu verwenden. Auch jede Paragraphenreferenz muss auf die neue Struktur übertragen werden. § 47 GEG entspricht jetzt § 35 GModG, § 48 entspricht § 36 und § 51 entspricht § 39. Unterlagen, die vor Ende Juli erstellt wurden, können deshalb formell überholte Angaben enthalten. Ein sachkundiger Abgleich schützt Käufer und Eigentümer vor Auslegungsfehlern bei Verträgen, Gutachten und Förderverfahren wirksam.
Die geänderten Vorschriften schaffen bei alten Heizungen Rechtssicherheit, weil ein bloßes Überschreiten einer Altersgrenze keinen Austausch erzwingt. Vor einem Immobilienkauf bleibt dennoch eine Analyse unverzichtbar. Mangelhafte Dämmung an der obersten Geschossdecke sowie unisolierte Leitungen können weiterhin Nachrüstungen auslösen. Maßgeblich ist außerdem, ob ein privilegiertes Wohngebäude erstmals den Eigentümer wechselt. Bei neuen Gas- oder Ölheizungen sind Klimaschutzquoten einzukalkulieren. Heid Energieberatung München verbindet Prüfung mit Bewertung von Kosten, Fördermitteln und Terminrisiken.
